この特例は、所有期間が10年を超える居住用財産で一定の要件に該当するものを譲渡して一定期間 　　　内に自己の居住用財産を取得し、その居住の用に供したときは、その譲渡所得を軽減する（課税を繰り 　　　延べる）というもので、その譲渡資産の譲渡価額が取得した資産〔買換資産〕も取得価額以下の場合は 　　　、税金がかからず、譲渡資産の譲渡価額を超える場合は、その超える部分についてだけ税金がかかる 　　　ことになります。 　　　　なお、この居住用財産の買換えの特例の適用をうけた譲渡所得については、３，０００万円控除や 　　　「住宅の長期譲渡所得の税額の軽減」の特例を受けることは出来ません。

居住用財産の買換えのばあいの特例がうけられるのは、次の1又は2の区分に応じ、それぞれに掲げる 　　　　要件に当てはまる場合です。

平成18年12月31日までに居住用財産を譲渡した場合で、譲渡資産及び買換資産が要件に該当する 　　　　場合には、この特例の適用を受けることが出来ます。

譲 渡 資 産 の 要 件 その家屋又は土地は、譲渡年の1月1日における所有期間が10年を 超えていること その家屋又は土地は、次のいずれかに該当するものであること イ　その人の居住の用に供している家屋でその人の居住期間が 　　　10年以上のもの（国内にあるものに限ります。） ロ　イの家屋でその人の居住の用に供さなくなったもの（その居住 　　　の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の 　　　12月31日までに譲渡されるものに限ります。） ハ　イ又はロの家屋及びその家屋の敷地である土地等 二　イの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き 　　　続き所有していたならば、譲渡年の1月1日において所有期間が 　　　10年を超える家屋の敷地の用に供されていた土地等（その災害 　　　のあった日から3年を経過する日の属する日の属する年の12月 　　　31日までに譲渡されるものに限ります。）

（注意）　　居住期間とは、その人がその家屋の存するばしょに居住していた期間（一時居住 　　　　　　　　　　　　　しなかった期間がある場合は、その通算期間）をいいます。

買 換 資 産 の 要 件 その人の居住の用に供する家屋又はその家屋の敷地の用に供する土地 等で次に掲げるもの（国内にあるものに限ります） イ　家屋については、自己の居住用部分の床面積が50�u以上で、かつ、 　　280�u以下のものであること（中古住宅である耐火建築物については 　　、新築後の経過年数が25年以内のもの又は地震に対する安全上必要 　　な構造方法に関する技術的基準等に適合しているものに限ります。） ロ　敷地である土地については、その面積が500�u以下のものであること　　 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の１２月31日までの間に取得をし、かつ、 翌年12月31日までの間にその居住の用に供したもの又は供する見込み のものであること 譲渡年の翌年中に買換資産を取得する見込みであり、かつ、その 取得年の翌年12月31日までに買換資産を居住の用に供する見込 みであるばあいは、買換資産の明細書を提出すれば�Aの取得期 限及び居住期限をそれぞれ1年延長することが出来ます。 （2の場合も同じです。）

（注意）　　�@のイの地震に対する技術的基準等適合要件は、築後経過年数にかかわらず、平成17年 　　　　　　　　　　　　1月1日以後に譲渡資産を譲渡し、平成１７年4月1日以後に買換資産の取得をする場合に 　　　　　　　　　　　　適用されます。

【1の特例適用要件と2の特例適用要件の比較】

区　　　　　分 1の適用要件 2の適用要件 譲渡資産の所有期間 譲渡年の1月1日現在で10年を 超えていること 譲渡年の1月1日現在で10年を 超えていること 譲渡資産の取得基因 制限なし 父母等から相続等により取得 したこと 本人の居住期間 10年以上であること 30年以上であること 買換資産の範囲 建物→床面積50�u〜280�u 土地→面積500�u以下 中古の耐火建築物は新築後25 年以内又は地震に対する技術 的基準等適合のもの 制限なし 譲渡資産の譲渡期間 平成18年12月31日まで 制限なし

父母等から相続により取得した居住用財産を譲渡した場合で、譲渡資産及び買換資産が次の 　　　　要件に該当する場合には、この特例の適用を受けることが出来ます。

譲 渡 資 産 の 要 件 その家屋又は土地等は、父母又は祖父母から相続又は遺贈により 取得したもので、これらの者が居住していたものであること その家屋又は土地等は、譲渡年の1月1日における所有期間が10年 を超えていること（所有期間は、原則として父母又は祖父母の所有 期間を含めて判断します。） その家屋又は土地等は、次のいずれかに該当するものであること イ　その人の居住の用に供している家屋でその人の居住期間が30 　　年以上のもの（国内にあるものに限ります。） ロ　イの家屋でその人の居住の用に供さなくなったもの（その居住に 　　　供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日 　　　までに譲渡されるものに限ります。） ハ　イ又はロの家屋及びその家屋の敷地である土地等 二　イの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引続き 　　　所有していたならば、譲渡年の1月1日において所有期間が10年 　　　を超える家屋の敷地の用に供されていた土地等（その災害の 　　　あった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲 　　　渡されるものに限ります。） 買 換 資 産 の 要 件 その人の居住の用に供する家屋又はその家屋の敷地の用に供する 土地等であること（国内にあるものに限ります。） 譲渡資産を譲渡した年の前年1月1日からその譲渡年の12月31日 までの間に取得をし、かつ、その譲渡年の翌年12月31日までの間 にその居住の用に供したもの又は供する見込みのものであること

この特例の適用を受けた場合は、その譲渡所得に対する課税は、次のようにして行われます。

（注）　　上記の長期譲渡所得の金額からは、譲渡所得の特別控除を差し引くことは出来ません。

その譲渡が次のいずれかに該当する場合にはこの買換えの特例を受けることは出来ません。

�@ 　譲渡した相手方が（住宅の譲渡に係る3,000万円控除の要件の現に住居している 　家屋を譲渡した場合）に掲げるものである場合 �A 　その譲渡について次の特例の適用を受ける場合 　イ　収用などの場合の代替資産の取得の特例 　ロ　収用等により資産を譲渡した場合の5,000万円控除の特例 　ハ　特定の事業用資産の買換え・交換をした場合の特例等 �B 　このページでの1の特定の居住用財産を譲渡した場合は、その年以前3年間に 　住宅の譲渡に係る3,000万円控除の�A、住宅の買換えによる損失の繰越控除等、 　住宅の譲渡損失の繰越控除等、このページの2の相続により取得した居住用財産 　を譲渡した場合または住宅の長期譲渡所得の税額の軽減の特例の適用を受けて 　いるとき、このページの2の相続により取得した居住用財産を譲渡した場合は、その 　の年に、3,000万円控除の要件の2、住宅を買い換えた場合の課税の特例の1、住 　宅の買換えによる損失の繰越控除、住宅の譲渡損失の繰越控除、又は住宅の長 　期譲渡所得の税額の軽減の特例を受けるとき （注）相続等により取得した居住用財産を買い換えた場合の課税の特例制度の廃止 父母等から相続等により取得した居住用財産を買い換えた場合で、譲渡資産などが一定の要件に該当する場合には、その譲渡所得を軽減する（課税を繰り延べる）制度が設けられていました。しかし、平成19年度の税制改正により、平成19年4月1日以後に行う居住用財産の譲渡から、この特例が廃止されています。